EL FENOMEN DELS PISOS TURÍSTICS A GIRONA

Plataformes en línia com Airbnb han suposat una revolució en els lloguers turístics però també tenen efectes en el dia a dia de les ciutats que atreuen més turisme. Com viu Girona aquest fenomen? On són aquests pisos? Pressionen a l'alça els preus immobiliaris? S'expulsa els veïns de determinats barris?

Pisos turístics a Girona

Sona el despertador a les 7.30 h en un pis del Barri Vell de Girona, algú l'apaga i es dutxa, prepara la cafetera i es fa unes torrades. Aquesta escena es repeteix a moltes llars de Girona, tot i que el que continua no és ben bé el guió diari d'un habitant corrent de la ciutat. La Karen -nom fictici – en comptes d'anar a la feina, agafa la guia i la càmera de fotos i es disposa a descobrir els encants turístics de la ciutat. Aquest podria ser el guió matiner d'algun dels milers de turistes que escullen per visitar Girona un dels 411 pisos d'ús turístic que hi havia registrats a la ciutat a finals de juny. Una xifra que s'ha duplicat en només sis mesos, i que ja suposa el 37,75% de les places hoteleres de la ciutat. El fenomen dels pisos turístics ha viscut un creixement exponencial durant els últims anys, alimentat pel creixent interès turístic de la ciutat i beneficiat de les plataformes de l'anomenada economia col·laborativa com Airbnb.

- On són els habitatges d'ús turístic a al ciutat de Girona?


El mapa mostra la situació exacta dels pisos d'ús turístic amb llicència a la ciutat de Girona a finals de juny del 2017, segons el registre de la Generalitat de Catalunya. En color vermell apareixen els edificis que alberguen pisos turístics, i en groc el nombre d'habitatges d'ús turístic.

L'any 2008, l'Ajuntament de Girona tenia constància només de 2 pisos dedicats a l'allotjament de turistes. El 2010 van ser cinc pisos més; el 2011, dos més; i el 2012, quatre més. Ha estat els darrers anys quan hi ha hagut un autèntic boom. A partir de la nova llei de la Generalitat, que regulava un sector que es trobava en un llimb legal, creixent el nombre de registres dels pisos turístics a la ciutat. El 2013 es va concedir autorització per a 24 habitatges turístics i l'any següent van ser 65 més. El 2015, la quantitat va enfilar-se fins a 75 pisos més i l'any passat va acabar amb 202 apartaments amb llicència. Actualment, la xifra s'ha doblat en només sis mesos, amb els 411 registres de finals de juny del 2017.

- S'accelera la concessió de llicències


El gràfic mostra l'evolució de la quantitat de pisos d'ús turístic amb llicència a la ciutat de Girona. En els darrers dos anys, s'ha produït un augment molt marcat del registre d'aquest tipus d'habitatge, que s'ha accelerat en els darrers mesos.


CONCENTRACIÓ DE PISOS AL BARRI VELL

Si bé Girona s'està convertint en una de les ciutats de l'Estat més atractives per aquest tipus de negoci, no tots els barris són igual de populars a l'hora d'instal·lar-hi pisos turístics. Les dades revelen enormes diferències entre sectors de la ciutat i alguns d'ells presenten fortes concentracions. Com es pot veure en el mapa, el pol d'atracció del Barri Vell agrupa una gran quantitat de pisos turístics, en concret, 244, un 60% del total. El segon sector on s'han instal·lat més establiments és l'Eixample nord, amb 66 (16,14%) i el Mercadal ocupa la tercera posició amb 44 (10,51%). Per contra, a barris com l'Eixample sud o Montjuïc existeixen, relativament, poques ofertes.

- Quin és el barri amb una major concentració de pisos turístics?


El Barri Vell concentra més de la meitat de pisos turístics del total que hi ha a la ciutat (244 habitatges, un 60% del total). Més del 10% dels habitatges que hi ha a aquest districte ja es destinen a ser llogats temporalment a turistes.

Les diferències per barris es posen encara més de manifest si les posem en relació amb el total d'habitatges de cada sector. Seguint les dades de l'Ajuntament de Girona de 2016, es pot afirmar que els 244 pisos dels 2.423 habitatges del Barri Vell suposen un 10,07% del total. Una xifra cinc vegades al següent barri de la llista, Sant Daniel, amb 8 dels seus 325 habitatges (2,46%). Els 43 del Mercadal suposen un 2,43%. Aquestes xifres suposen una pressió que compromet l'ecosistema tradicional dels barris del centre històric de Girona. En canvi, els 66 de l'Eixample Nord només suposen un 0,57% dels seus 11.551 habitatges censats.


ELS CARRERS AMB MÉS HABITATGES TURÍSTICS

Pel que fa a la distribució per carrers, Ballesteries amb 22 pisos, Cort Reial amb 20 i el carrer de la Barca amb 19 són les artèries que copen el pòdium de l'activitat d'aquests establiments. L'indiscutible oportunitat d'allotjar-se en una de les icones de la ciutat, les cases de l'Onyar, expliquen el clúster sorgit als carrers Ballesteries i Cort Reial. En altres casos, com per exemple el del carrer Bellaire, que en concentra 15, es deu a l'existència d'edificis sencers convertits en autèntics aparthotels de pisos turístics en exclusiva.

- 42 pisos en poc més de 200 metres


Ballesteries i Cort Reial, carrers continus, conformen l'eix viari amb més pisos turístics de Girona, coincidint amb una de les zones amb més afluència de visitants.

CINC GESTORS CONTROLEN EL MERCAT D'HABITATGE TURÍSTIC DE GIRONA

Molts dels pisos turístics de la ciutat de Girona s'anuncien a Airbnb, la plataforma hegemònica que connecta hostes i visitants. Segons la seva política, no tots els anuncis tenen llicència, ja que l'actual normativa no els hi exigeix.

La política de confidencialitat d'AirBnb i el seu model de negoci impedeix les xifres exactes d'aquest fenomen però gràcies a dos activistes de les dades que han col·laborat amb aquest diari, ara podem conèixer detalls de com funciona el negoci d'aquesta plataforma a la ciutat.

- El control immobiliari


Girona és una de les capitals on s’han fet estudis sobre el fenomen de pisos turístics on el sector està més professionalitzat

Un d'ells és la gran concentració d'agents professionals que lloguen pisos turístics a la ciutat. Segons dades d'InsideAirbnb, el 30% dels pisos es concentren en 5 gestors, el que la converteix en la capital amb més concentració d'aquests coneguts com 'superhostes' que acumulen un 60,6% de l'oferta d'apartaments turístics de Girona, per sobre de ciutats com Palma de Mallorca (59.6%), Madrid (52%) o París (20,8%).

Aquest fet posa en dubte el concepte original de la plataforma consistent en particulars "compartint" espais buits amb els visitants per tenir una connexió personal amb la gent de la zona que es visita. Per suposat, aquests 'superhostes', lluny d'aquest ideal, converteixen la plataforma d'economia col·laborativa en un mecanisme comercial que els hi permet obtenir beneficis molt superiors al del lloguer tradicional.

EL DIFÍCIL RECOMPTE DELS PISOS IL·LEGALS

Conèixer el nombre total de pisos que s'ofereixen a les diferents plataformes de lloguer vacacional però no tenen llicència no és gens evident. La més gran d'aquestes webs d'intermediació, Airbnb, al·lega raons de confidencialitat per no oferir dades concretes sobre el nombre total d'allotjaments oferits en un determinat territori quan superen les 300 com és el cas de Girona. I quan ho fa, els situa amb un marge d'error de 150 metres, el que fa molt complicat conèixer quantes són i on es troben totes les unitats que s'ofereixen en un moment donat a la ciutat.

Gràcies a les dades obtingudes per aquest diari a través d'InsideAirbnb, podem dir que Girona, a causa de la forta professionalització del sector, presenta unes taxes d'il·legalitat menors que a la resta de ciutats estudiades.

El que podem afirmar és que s'ofereixen 156 habitacions, individuals o compartides, format no acceptat per la llei de 2012, que ho prohibeix explícitament, ja que obliga que els pisos turístics s'ofereixen en la seva totalitat (art 66.2 de la llei 159/2012) De fet, el cas de lloguer d'habitacions ja existia tradicionalment amb la figura de les pensions, que han de complir uns determinats requisits diferents dels de lloguer de pisos turístics.

La segona de les conclusions que podem treure de l'anàlisi de les dades d'InsideAirbnb és que només el 22% dels apartaments sencers declaren el seu número de llicència o la tramitació de la mateixa, extrem no requerit per la plataforma per poder anunciar-se però que no vol dir que no la tinguin.

MERCAT DE LLOGUER

Habitants d'un determinat barri que han de marxar per la pujada dels preus de lloguer dels pisos, nens que han de canviar de col·legi, comerços tradicionals que tanquen i són substituïts per serveis als turistes, progressiva gentrificació del Barri Vell. Aquestes són només algunes de les conseqüències que els seus detractors atribueixen a l'important creixement del fenomen dels pisos turístics.

La seva aparició i la promesa de la seva espectacular rendibilitat en entorns molt demandats pels visitants exerceix una forta pressió sobre els propietaris inversionistes d'immobles que es veuen atrets pel seu fort retorn. En molts casos, els amos decideixen dedicar el seu patrimoni al lloguer temporal i convertir-se en hostes, el que redueix la borsa de lloguer tradicional. En altres casos, incentiva la rehabilitació d'edificis en desús, amb tipologies desfasades per dedicar-los al nou negoci.

- La pressió turística incrementa els preus de lloguer en alguns barris


El Col·legi d'API constata que cada cop hi ha més propietaris que aposten per llogar a turistes i descarten famílies i universitaris.

Pancarta contra pisos turistics a Girona Fotografia: Aniol Resclosa

La nova llei d’arrendaments urbans del 2013 ha permés una flexibilització del mercat que empeny els preus a l’alça, la sortida de la crisi, la generalització del lloguer com a forma de tenència de l’habitatge, la creixent dificultat per obtenir crèdits hipotecaris per part de les entitats bancàries després de la crisi o la falta de solucions per a un gran nombre de pisos buits en mans dels bancs, el nou context ecoòmic amb taxes d’atur més baixes són altres motius que els experts al·legen per explciar el fenòmen.

Molts habitatges que estaven hivernant durant la crisi, amb preus a la baixa i subjectes a contractes de mitjà termini signats al 2010 i 2011, surten de nou al mercat en aquest nou context de millora econòmica amb les corresponents creixements de preu.

El president del Col·legi d'API de Girona, Ramon Corominas, explica que cada cop hi ha més propietaris que aposten per llogar pisos a turistes, quan fins fa poc eren habitatges «destinats a atendre demanda de lloguer temporal per a residència d'estudiants universitaris». Afegeix que a la ciutat de Girona, això es detecta sobretot en el Barri Vell, «però també en el centre i zones pròximes a l'Estació de Girona, com la Devesa i Zona Eixample Sud».

Segons la seva opinió, això afecta de forma indirecta el preu dels arrendaments en aquestes zones: «En haver-hi menys immobles en oferta de lloguer per a habitatge habitual provoca una alça de preus, en constatar una demanda superior».

Segons Fernando Encinar, fundador d’idealista.com, “el lloguer vacacional només afecta a uns quants carrers” de les grans ciutats. És a dir, una alta concentracio en determinats barris, sí que pot generar un efecte d’expulsió dels veins tradicionals pel negoci vacacional, però no es veu una clara repercussió sobre els índexs de preus de lloguer del conjunt de la ciutat, més relacionada amb el nivells d’atur.

EL NEGOCI FET A TRAVÉS D'AIRBNB A GIRONA

Els beneficis obtinguts pels pisos turístics pot suposar un sobresou per una família que llogui un pis buit d’una herència però també un important negoci per un empresari dedicat al turisme. Segons les dades extretes d’Inside Airbnb, el fenòmen a Girona pot arribar a suposar un volum de negoci d’1,1 milions d’euros mensuals, ja que el preu mitjà d’aquests allotjaments és de 69 euros/nit, per sobre de ciutats com Madrid (67) o Berlín (58) però lluny de grans capitals turístiques com Amsterdam (133) o Nova York (147).

69 €/nit

preu mitjà

103

nits ocupades l’any

513 €

d'ingresos mensuals per pis

28,4%

ocupació estimada

1,1

milions d'euros mensuals

La comparativa amb altres ciutats també demostra com a Girona existeix una proporció molt elevada de pisos sencers (72%) en relació a les habitacions dins de pisos particulars. Aquest fet es deu al fet que la llei de 2012, no permet aquesta tipologia d'allotjaments a Catalunya. D'altra banda, el fet que la mitjana de nits ocupades a l'any pels pisos gironins és de 103, la dada més alta de les ciutats analitzades després de Nova York. Aquest fet posa de manifest la gran demanda d'aquest tipus d'allotjaments a la ciutat i que podria alentar a què aquest creixement dels pisos dedicats al turisme podria seguir augmentant.

- Inside Airbnb ha xifrat el fenomen dels pisos turístics arreu del món


Gràcies a dos activistes de les dades contactats per Diari de Girona, ara podem conèixer detalls de com funciona el negoci d’aquesta plataforma a la ciutat.

Aquest creixement ens podria apropar a altres meques del turisme que ja han viscut o estan vivint la problemàtica dels pisos turístics. Les grans meques turístiques del món com ara Nova York o París que tenen 40.000 o 50.000 d'aquests allotjaments, el que han canviat el seu panorama turístic. Respecte a aquestes ciutats, Girona es diferencia en el fet que presenta, segons dades d'InsideAirbnb a les que ha tingut accés aquest diari, un percentatge de gestors professionals (60,6%) només superat per Roma (60,7%) però lluny d'altres capitals europees com Amsterdam (24,6%) on aquesta pràctica està fortament regulada.

La regulació és el gran cavall de batalla dels pisos turístics que poden regular el mercat, que en el cas de Girona les dades indiquen que el negoci podria continuar creixent, ja que la mitjana de nits ocupades està entre les més altes (103), la segona xifra més alta per darrere de Nova York (116).

Per contra els preus són dels més baixos, ja que només es pot dormir per menys dels 69 euros de mitjana de Girona a Madrid (67 euros) o Berlín (58).

TESTIMONIS

"Cal una moratòria"

ISABEL SALAMAÑA
Doctora en Geografia - Professora de la UdG

 

"Cal actuar contra els pisos il·legals"

ÀNGELA GALCERAN
Gerent de l'ATA

 

"Els lloguers pugen i els veïns han de marxar"

ARNAU PUJOL
Membre de l'associació Burg de Sant Pere

"El turisme no fa fora la gent del Barri Vell"

GLORIA PLANA
Regidora de promoció econòmica i turisme

 

"Un pis turístic suposa una família menys al barri"

PEPA PICAS
Activista veïnal contra els pisos turístics

 

"El nostre client és la gent del barri, no el turista"

FRANCESC FERNÁNDEZ
Comerciant

L'ENTRAMAT LEGAL DEL LLOGUER TURÍSTIC

Aconseguir uns diners extra llogant la teva habitació o el teu pis durant un cap de setmana o el parell de setmanes que estaràs de vacances. És el que et permeten les diferents plataformes en línia com Airbnb o Homeaway. Però no sempre que un propietari ofereix la seva casa per a llogar té en compte els riscos legals que això comporta.

A l'espera d'una directriu europea, tots els estats tenen la seva pròpia regulació, i no totes s'han adaptat a la revolució que han suposat els portals col·laboratius a Internet. El govern català va iniciar fa uns anys un tràmit al Parlament que preveia importants modificacions en el lloguer d'habitatge turístic, entre elles el lloguer per habitacions, que ara no està contemplat. La normativa es va paralitzar per les queixes de diferents sectors.

A Catalunya, els propietaris que lloguen un habitatge per a un ús turístic estan obligats a comunicar aquesta activitat. La normativa vigent equipara aquest tipus de negoci amb els altres allotjaments del sector (hotels, turisme rural, apartaments...) que també necessiten permisos. La normativa de la Generalitat valora que un habitatge d'ús turístic (HUT) és un immoble que els amos cedeixen a un tercer, a canvi d'un preu, per un període màxim de 31 dies. Segons la regulació, un HUT es pot cedir diferents vegades l'any.

Per donar un ús turístic a un habitatge, aquest s'ha de cedir sencer (els amos no hi poden estar vivint) i ha de tenir la cèdula d'habitabilitat, a part d'estar moblat i dotat dels estris necessaris.

Per legalitzar l'ús turístic d'un immoble, els propietaris –abans de posar en marxa aquest negoci– han de presentar a l'Ajuntament del municipi on s'ubica l'HUT una comunicació prèvia del començament de l'activitat. Una vegada formalitzada aquesta comunicació d'alta, l'HUT passa a formar part del registre de la Generalitat i disposa d'un número d'inscripció.

Els amos tenen l'obligació de facilitar als usuaris i als veïns un telèfon d'atenció (per consultes i incidències), a més de remetre als Mossos d'Esquadra una informació relativa a les persones que s'allotgen a la llar. Els clients d'un HUT també han de pagar la taxa turística (com a la resta d'establiments del sector).

La Generalitat remarca que si no es regularitza un HUT, l'exercici d'aquesta activitat es considera il·legal i els propietaris poden ser sancionats econòmicament amb multes.

Com saber si està legalitzat?

Els usuaris d'un habitatge d'ús turístic poden saber si aquest està legalitzat perquè el número d'inscripció ha de constar a la publicitat dels allotjaments. L'HUT també ha d'exhibir, en un lloc accessible i fàcilment visible, el número de registre d'entrada a l'Ajuntament de la comunicació prèvia de l'activitat.

De fet, pot estar prohibit –per l'ordenació municipal d'usos del sector o pels estatuts de la comunitat– que es doni un ús turístic a un habitatge. Així mateix, la Generalitat posa de manifest que no és el mateix un HUT que un negoci d'apartaments. La llei 13/2002 de turisme de Catalunya, el decret 159/2012 de la Generalitat dedicat als establiments d'ús turístic i les ordenances municipals estableixen la normativa que regula un HUT

L'advocat Josep Márquez recorda que arrendar una habitació per Airbnb, tot i que no és legal, s'ha convertit en una pràctica habitual. Hi ha administracions més tolerants que d'altres, però recorda que les multes poden ser molt elevades. En qualsevol cas, adverteix que encara que el pis turístic no estigui legalitzat és important complir Hisenda i declarar els beneficis obtinguts.
De Berlín potser ha vingut la Karen, la llogatera fictícia que gaudeix d'una oferta vacacional que Girona estudia com conviure-hi.

OPINIÓ

Aversió al turista

Carmen Echazarreta | Si als anys 60, quan aquest país s´obria servil al turisme buscant frenèticament els guanys que produïa,...

Turismofòbia

Judit Pujadó | Als mitjans tothom parla de la fòbia, ràbia o angúnia que molts senten davant l’allau de turistes....

El debat dels pisos turístics

Laura Fanals | Per molt que l’Ajuntament de Girona vulgui mirar cap a una altra banda, el debat sobre els...

La «gentrificació» és ara

Joaquim Nadal | El Pla Especial del Barri Vell de Girona (1983) té ara prop de trenta-cinc anys. Mai no...

Barris i turisme

Miquel Fañanàs | El fenomen dels pisos turístics ha arribat a Girona i ho ha fet amb força i amb...

El turisme: un repte

Marta Madrenas | A Girona no tenim, en general, un problema de convivència; i amb els pisos turístics tampoc. Des...